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发布:2018-09-05  
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业绩稳增、销售暂弱,棚改项目稳步推进

北京城建(600266)

事项:

8 月 9 日,北京城建发布 2018 年半年度报告,公告实现营业收入 33.6 亿元,同比下滑 14.4%;归属于上市公司股东净利润 3.6 亿元,同比增长 37.3%;每股收益 0.2 元,同比增加 19.3%;此外,公司公告 18 年上半年销售金额 55.6亿元,同比下降 48.8%;销售面积 27.9 万平米,同比下降 48.2%。

评论:

18H1 营收同比 -14%、业绩同比 +37%,源于高毛利项目结转和投资收益增多。公司 18 年 H1 实现营业收入 33.6 亿,同比-14.4%;实现净利润 3.6 亿,同比+37.3%;每股收益 0.2 元,同比增加 19.3%。毛利率和净利率分别为 34.9%、10.8%,较上年同期分别上升 7.9pct 和 4.1pct,主要源于京内世华龙樾、海梓府、北京密码等高毛利项目进入结算;三费占比为 13.7%,较上年增长 3.2pct,主要源于广告费和员工奖金上涨推动销售费用同比+29.0%所致。公司上半年增利不增收主要源于高毛利项目占比提升、少数股东权益占比下降以及投资性收益同比+60.2%,投资性收益增幅较大主要系参股公司科技园建设、国奥投资权益法核算投资收益分别达 5,618 万元、 5,277 万元以及国信证券分红 5,145万元所致。

18H1 销售回款 63 亿元,同比+4%,预收款及棚改结算保障 18 年业绩。 正文公司 18 年 H1 实现销售金额 55.6 亿元,同比-48.8%;实现销售面积 27.9 万平米,同比-48.2%;销售均价 19,946 元/平米,同比-1.1%;同期销售回款 63.3亿元,同比+4.0%;预计在北京近期预售证监管略有放松趋势下,下半年销售或将改善。公司上半年新开工 61.2 万平米,同比-4.9%;竣工面积 43.7 万平米,同比-38.8%,开竣工都有一定程度放缓。截至 18 年上半年末,预收账款 158.8亿元,同比+0.9%,可覆盖 17 年地产营收 113.1%,同时考虑到公司大量一级开发投资和棚改投资如望坛、临河村、康庄项目的高效推进,将陆续进入结算,18 年业绩高增有所保障。

18H1 拿地保守为主,棚改模式拿地再下两城,棚改独特标签凸显。公司 18 年 H1 在天津、青岛招拍挂方式获取 2 个项目,新增建面 5.7 万方,同比-96.1%,同时还有 4 个项目通过股权收购、合作开发、授权等方式积极推进中。另外公司目前在手棚改项目 7 个,包括存量望坛村(持股 98%)、张仪村(持股 91%)、怀柔新城(持股 92%)、顺义临河村、延庆康庄镇项目以及今年新获取的大兴海子角、怀柔老城(持股 65%)项目,建面分别为 136、 16、30、 75、 50、 82、 166 万平米,对应投资额 1,038 亿元,权益投资额 976 亿元;按目前北京棚改最高可获 15%回报率(范围 12-15%),上述项目合计可贡献权益净利润 88-110 亿元。

负债率有所提升,棚改项目获银团融资,融资渠道多样、成本有效管控。内容报告期末公司资产负债率 76.9%,同比+0.6pct;净负债率 121.8%,同比+26.1pct,属行业较高水平,主要原因在于长期借款增加。公司综合利用各种融资方式,继望坛项目实施银团融资后,临河村和怀柔项目又先后复制;继17 年首期 10 亿永续中票发行后, 18 年 5 月再发行 15 亿,发行利率 6.27%,较上期下降 0.16pct,在当前资金趋紧背景下仍实现成本可控,目前还剩中票额度 15 亿。

投资建议:业绩稳增、销售暂弱,棚改项目稳步推进,维持“ 推荐” 评级。北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,尤其棚改模式拿地是最大亮点,目前京内棚改项目权益计划投资额合计达 976 亿元,后续可贡业绩望达 88-110 元,贡献规模可观,并预计望在 18-19 年逐步开始贡献业绩。我们维持 2018-19 年每股收益预测 1.08 元和 1.30 元,鉴于 18 年销售差于同行以及行业整体估值下行,下调目标价至为 10.60 元,维持“ 推荐” 评级。
联系我时,请说是在紫页114网上看到的,谢谢!
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